– Dagens borettslag er mye mer teknisk og avansert enn for noen år siden, sier Hans Marcus Aa Ophus, teamleder for avdelingen Byggdrift, i Usbl Boservice i Sandefjord.

– Det holder ikke lenger med et vaktmesterkurs. Ja! Vi skifter så klart lyspærer og alt det andre man oftest forbinder med en vaktmesterjobb. Men arbeidsoppgavene til en vaktmester er i dag mer komplekse og avanserte, forteller han.

Vaktmestere med fagbrev

Mer avansert byggmasse med mange tekniske løsninger i boligbygg, krever god kunnskap og høy kompetanse hos vaktmesterne. Så hos Usbl Boservice har alle et fagbrev, for eksempel som elektriker, rørlegger eller snekker. 

I Boservice-avdelingen i Sandefjord er tre personer spesielt dedikert til drift og vedlikehold av tekniske anlegg i bygg. I teamet har Hans Marcus Aa Ophus med seg driftsteknikerne Thomas Arntzen og Jens Brønnum som begge har lang fartstid i Usbl. Thomas er tidligere elektriker og Jens er opprinnelig snekker og agronom. I en kompleks og mangfoldig hverdag kommer både kompetansen og fagkunnskapen godt med i driften av flere borettslag og sameier i området. 

– I et vanlig borettslagsstyre er medlemmer pekt på eller valgt. De er ikke byggteknisk kyndige og har som regel ikke vedlikeholdsplaner de kan følge, og her kan Usbl hjelpe, sier Jens.

Lønnsomt med vedlikehold av bygg

Vedlikehold handler også om å reparere i stedet for å kjøpe nytt. Det kan vise seg veldig lønnsomt.

– Finner vi feil, rapporterer vi den og sørger for at feilen utbedres. På den måten bevarer vi bygningsmassen og sparer borettslaget for unødvendige utgifter, sier Hans Marcus. At jevnlig vedlikehold og reparasjoner lønner seg, har han flere eksempler på. En del av eksemplene omhandler ventilasjonsanlegg.

– Hvis du ignorerer service på ventilasjonsanlegget ditt, vil det gi et dårligere inneklima samt høyere energi- og driftskostnader. Du kan også risikere at motorer og annet drivverk går i stykker som resultat av manglende ettersyn og vedlikehold.

Jevnlig kontroll av tekniske anlegg

Hans Marcus, Thomas og Jens sine arbeidstimer fordeles på flere adresser i Sandefjordsområdet. Mange av oppgavene er nok et stykke unna det de fleste tenker er vaktmestertjenester. Blant annet ser de til at tekniske anlegg, som fjernvarme, ventilasjon og brannvarslingsanlegg er i en perfekt tilstand.

– Om varmen uteblir, det er kaldt vann i dusjen og luften blir tung, er det godt å ha noen faste man kan kontakte, sier Thomas.

En del anlegg har følere som sender varsler om avvik rett til Usbl Boservice som også får beskjed om hvor feilen er. 

– Dette gjør det mulig å rette opp for eksempel en feil på varmeanlegget før beboerne merker det og rekker å klage, sier driftsteknikeren.

Kontroll av vann og varmeanlegg

I et borettslag i Diskosveien går bergvann inn i varmepumpene som igjen gir varme ut til leilighetene. Varmen brukes også til forvarming av varmt vann. Det avanserte varmesystemet krever jevnlig kontroll og vedlikehold. Og det må jevnlig gjøres en VVS-kontroll for å sjekke innhold av Legionella-bakterier. Vannprøvene sendes til et laboratorium for rutinetesting.

– Legionella er en bakterie som trives best i varmt vann, aller helst kroppstemperert vann. Legionella finnes naturlig i vann, men kan formere seg kraftig i vann som står stille, for eksempel i rør. Når tallet blir høyt, kan du bli forgiftet, forteller Thomas Arntzen.

Borettslag med ekstra behov

I tillegg til de “vanlige” borettslagene og sameiene, er det noen kunder som skiller seg ut og trenger det meste av kompetansen vaktmesterne i Usbl Boservice kan by på.

Én av dem er Parkensenteret borettslag og styreleder Kaja Vogt.

– Dette er et borettslag og omsorgssenter for eldre og folk med spesielle behov og det er ting vi i styret ikke har noen forutsetninger for å vite noe om, forteller hun. 

Kaja Vogt jobber med økonomi og helse, men da hun ble styreleder i borettslaget, var hun usikker på hva hun burde kunne og hva som ble forventet av henne. Men en ting var sikkert: Alt måtte være på stell i Parkensenteret, og Usbl ble en del av løsningen.

Trenger mer proff hjelp i borettslaget

– Før løste vi mye selv. Nå setter vi bort jobben til Usbl Boservice, sier Kaja Vogt. Det er flere grunner til at styreledere som henne, trenger proff hjelp:

Det er høyere krav til drift av borettslag
Byggene er mer komplekse og har mer avanserte installasjoner
Det kommer stadig nye og strengere retningslinjer

Parkensenteret borettslag er ikke bare et sted folk bor. Det er også en stor arbeidsplass. Her finner du for eksempel hjemmetjenesten i kommunen, senterdrift, et hukommelsesteam, bofellesskap og miljøarbeidere. 

– Både privatpersoner, borettslag og sameier kan ha avtaler med Usbl Boservice, men Parkensenteret borettslag er komplekst og har mange involverte, både beboere og dem som jobber der. Fordi vi i Usbl allerede drifter store og avanserte borettslag, har vi både folk og systemer til å ta hånd om oppgavene, sier Hans Marcus Aa Ophus fra Usbl Boservice. 

Samlet vaktmestertjenestene hos Usbl

– I starten hadde vi mange tjenesteytere fra ulike steder, men vi fant ut at det var greit å ha alt samlet hos Usbl. Det koster ikke nødvendigvis noe mer heller, sier Vogt. Tiden og ressursene som tidligere ble brukt på å koordinere og forhandle priser, kan nå brukes på drift. 

Parkensenteret borettslag kjøper prosjektledelse og tjenester innen forretningsførsel, i tillegg til hele pakka med vaktmestertjenester fra Boservice.

Kaja Vogt har benyttet seg av kurs og opplæring via Bonabo, noe hun har vært svært fornøyd med.

– Og er det noe, ringer jeg direkte til kontaktpersonen min hos Usbl Boservice. Vi har en god dialog, og jeg får presentert løsninger hvor jeg kan velge, forteller styrelederen. 

Brannsikkerhet og Bevar HMS

Det er alltid et spørsmål om kostnader når et borettslag skal driftes. Men sikkerhet og brannvern må være på plass. Parkensenteret borettslag kommer inn under det som kalles “særskilt brannobjekt”. Det innebærer skyhøye krav rundt brannsikkerhet.

– Sikkerheten kan ikke velges bort, og i et borettslag som Parkensenteret må det tas ekstra hensyn. Det gjelder for eksempel tilsyn av sprinkleranlegg og brannalarmanlegg hvor oppkoblingen til brannvesenet er særdeles viktig, sier Hans Marcus Aa Ophus fra Usbl Boservice. 

– Vi utfører jevnlig tilsyn av systemene i byggene. Dette loggføres. I tillegg er vi med i branntilsyn og går gjennom alt, fra rutiner og helt ned til hva slags branninstruks som kreves, forteller han.

– Mange av punktene følges opp rutinemessig gjennom Bevar HMS, så slipper Kaja å tenke på alt det tekniske. Hun kan stole på oss, tilføyer kollega og driftstekniker Jens Brønnum i Boservice.

Helt avhengig av vedlikeholdsplaner

For styreleder Kaja Vogt står vedlikehold av bygningene høyt på prioriteringslisten. Her har Usbl en viktig rolle med Bevar Vedlikehold. Og vedlikeholdsplaner må være på stell i et borettslag som Parkensenteret.

– Kommunen gir tilbud om leilighet til folk med spesielle behov. Så er det opptil beboeren å akseptere tilbudet. Det er ofte hard bruk av boligen, så når det er inn- og utflytting av utleieleilighetene, er det alltid behov for istandsetting og oppussing. Ofte skifter vi både dører og gulv, forteller Jens Brønnum.

– Vi er på samme lag. Med hjelp fra Usbl gjør vi litt og litt av gangen og finner løsninger som passer til bygget. Og det er praktisk å ha en håndverker til vår disposisjon når det trengs, sier Kaja Vogt.

Enklere med fast kontaktperson hos Usbl

Tilgjengelighet og faste personer å forholde seg til, er også viktig for driften av Ranviksenteret som er et av seniorsentrene i Sandefjord kommune. 

– Dette er et spesielt senter med tanke på vedlikehold og drift, og med mange utfordringer, forteller Jonfinn Bremnes, økonomiingeniør og ekstern styreleder for Ranviksenteret borettslag. 

– Det kan være mange henvendelser på et døgn. Da er det både befriende og bekvemt å ta en telefon eller sende en mail til vår faste person i Usbl Boservice, og slippe å ringe rundt og lete etter noen som kan hjelpe, sier styrelederen. 

Oversikt, kontroll og langsiktige planer

Usbl startet samarbeidet med Ranviksenteret i 2002 som forretningsfører. Etter hvert ble tjenestene flere.

– I aldersboliger er det mange tekniske installasjoner som må være velfungerende. Vi leverer tjenester fra A til Å, både de enklere vaktmestertjenestene og tilsyn og drift av automasjon, ventilasjon, sprinkleranlegg osv. Men for aldershjem legges det spesielt mye vekt på HMS (helse, miljø og sikkerhet), forteller Hans Marcus Aa Ophus fra Usbl Boservice. 

For styrelederen ved Ranviksenteret, har oversikt og kontroll, og økonomien i dette, vært viktig i valget av Usbl.

– Det er betryggende med systemer som ivaretar og følger opp, sier Jonfinn Bremnes. 

– Usbl gjør egenkontroll. De oppdager feil og sørger for vedlikehold. Usbl har systemer som Bevar HMS, de loggfører og har vedlikeholdsplaner som går 10 år framover, sier han og legger til: 

– Et styre bytter folk, mens Usbl er fast her hos oss. Et styre har dessuten lite byggteknisk erfaring og kompetanse, og beboerne på Ranviksenteret har ikke pågangsmotet og kreftene som må til.