Nøysomhet og gjenbruk er i fokus på grunn av materialmangel og rasjonering. Mangelen på for eksempel tøy gjør folk oppfinnsomme. Gamle klær blir sydd om og både skjørt og kjoler blir kortere.
Men det finnes langt mer alvorlige mangler. På slutten av krigen er det også stor boligmangel. I Oslo alene står rundt 35.000 familier uten eget sted å bo. Unge familier i etableringsfasen trenger boliger, og stadig flere flytter til hovedstaden etter krigen. Bygdene opplever stor utflytting.
Gjenoppbygging preger etterkrigstiden, og bygging av nye boliger er høyt prioritert. For eksempel blir Husbanken opprettet i 1946.
Men oppbyggingen går tregt. Mangel på både tomter og materialer gjør at forsvinnende få boliger blir oppført. Derfor er det svært vanskelig for en vanlig familie å skaffe seg egen bolig i Oslo etter krigen.
Bolignød og trang tilværelse
I juni 1945 når boligkrisen nye høyder.
Myndighetene setter i gang tiltak for å få fart på boligbyggingen, men den holder ikke tritt med det enorme antallet nye ektepar og barn som kommer til verden. Trangboddhet i gamle leiligheter med svigerfamilien er ingen varig løsning for de unge.
OBOS er allerede vel etablert, men der er køen lang for å få tildelt bolig. På slutten av 40-tallet står over 25.000 OBOS-medlemmer i boligkø, og de aller fleste er unge mennesker.
Det er tid og rom for å bruke de unges arbeidskapasitet og innsatsvilje. Hva med bygging på dugnad?
Fra passiv til aktiv i boligjakten
8. desember 1948 blir Ungdommens Selvbyggerlag, Usbl, stiftet i Oslo. 400 melder seg inn. Retten til et sted å bo er et viktig prinsipp, og i stedet for å passivt vente på at noen skal bygge boligen for deg, kan du nå delta på dugnad for egen bolig. Det betyr at man la ned timer og innsats i oppføring av boliger. Alle medlemmer bidrar med sitt, både i bygging av boliger, og på Usbls kontor med administrative oppgaver.
Det er tomtemangel og Usbls styre må jobbe for å skaffe tomter utenfor Oslo, blant annet i Bærum, Asker, Lørenskog og Nittedal. Foruten kommunale tomter, blir det jobbet med tomtekjøp fra private.
I 1950 blir det endelig napp i tomteoppkjøp. Usbl kjøper opp private tomter på Årvoll og Kjelsås i Oslo. Pengene til tomtene kommer fra medlemmer som betaler inn ekstra for å få gjennomført kjøpet. Det er klart for å prøve ut Usbls organisasjonsmodell i praksis.
Byggeprosjektene krever også fler enn dugnadsvillige medlemmer. Oppføringen av boliger er avhengig av fagfolk som snekkere, elektrikere, rørleggere og andre. I tillegg må noen ha byggeansvar for å få godkjent boligprosjektene hos kommunale etater. Usbl danner entrepenørselskapet Ungdomsbygg AS.
Resten av jobben blir gjort på dugnad.
I 1952 arrangerer Leieboerforeningen, med tilsutning fra Usbl, kllubber og fagforeninger 10 000 mennesker til boligdemonstrasjon. Demonstrasjonsmøtet velger en delegasjon som overrekker Stortinget de husløses krav.
Mange nye boliger på ett år
Dugnadsinnsatsen kommer deg til gode i form av poeng – ett for hver time. Det skal lønne seg å bidra i dugnaden. Og folk stiller opp og jobber etter vanlig arbeidstid, i helger og ferier – alt for å rykke fram i den endeløse boligkøen i Oslo.
Bidraget via dugnadsarbeidet er enormt. Man antar at hele 90 prosent av byggearbeidet på de to kjøpte tomtene i Oslo er utført på dugnad.
Kun ett år etter tomtekjøpene på Årvoll og Kjelsås, står 88 leiligheter og fire hybler klare på Kjelsås. Og rett etter er også 44 leiligheter og 22 hybler klare på Årvoll.
Endelig kan mange familier flytte inn i nye og praktiske boliger, deres første egne, og svært etterlengtede, hjem.
Usbl vokser
Flere får vite om Usbl og tilstrømmingen av nye medlemmer er enorm. På et par år er medlemstallet nesten seksdoblet! Men den store veksten av folk som vil ta et tak for egen bolig, skaper noen utfordringer for den unge organisasjonen.
Etterhvert som fagfolk i Usbl blir bosatt og ikke lenger er boligsøkende, blir det mangel på kyndige hender i Usbl og fortsatt mangel på tomter.
Utnytting av tomtearealene blir enda viktigere i en by som stadig vokser, og Oslo kommune krever at det må bygges flere leiligheter per mål enn tidligere. Dermed går Usbl inn i en tid med endring av boligutbyggingen og valg av nye, teknologiske og organisatoriske løsninger.
Tiden for dugnader er over. Nå ble boligbyggingen industri. Tempoet i boligbyggingen er blitt så stort at det må gjøres av profesjonelle arbeidere, prefabrikkerte elementer og bruk av byggekraner.
Men samholdet og lojaliteten i Usbl forblir sterk på grunn av dugnadsarbeidet.
Fra hus til blokker
For å utnytte arealet blir småhus i tre erstattet av blokker i betong. Prefabrikkerte deler gjør utbyggeren mindre avhengig av håndverkere og reduserer byggekostnadene.
Usbls måte å øke takten i boligutbyggingen til en rimelig penge, gir gehør hos beslutningstakerne i hovedstaden. Nye tomter blir tildelt, og Usbl bygger ikke lenger boliger kun til egne medlemmer, men blir også utbygger for andre.
Nye småblokker på Tonsenjordet og Bøler i Oslo skyter opp. Det er ikke bare utenpå at boligene er annerledes. Leilighetene har færre dører enn før. Mer åpne løsninger mellom kjøkken, stue og entré er nytt og vekker stor oppmerksomhet. Arealet i hver boenhet blir bedre utnyttet og lyset slipper inn i hele boligen.
Den nye teknologien blir også benyttet til å bygge ut rekkehus i Oslo og omegn.
For å bøte på behovet for prefabrikkerte betongelementer til både egne og andre utbyggeres boligprosjekt, starter Usbl opp sin egen fabrikk på Skedsmo.
Delt medlemsmasse
Usbls investeringer i ny byggteknologi og organisering, begynner å lønne seg på midten av 1950-tallet. Takten i boligutbyggingen er stor!
Men Usbl kommer også opp i en ny utfordrende situasjon. De mange boligene har gjort at medlemsmassen ikke lenger kun er boligsøkende. Nå er en like stor andel av medlemmene boende.
Endringene fører til omorganisering. Nå skal styret være mer aktivt i driften av Usbl og datterselskapene, og forretningsføreren skal være medlem i begge styrer. Usbl er i ferd med å bli en proff og veletablert bedrift - ikke ikke lenger bare en boligutbygger, men også en boligforvalter av stort format.
Bomiljøet blir viktigere
Nå som mange medlemmer har fått oppfylt ønsket om egen bolig, kommer nye behov fram. Bokvaliteten må være noe mer enn selve leiligheten. Også trivsel i fellesområder og nærmiljø er viktig for folk. Flere ønsker seg et godt bomiljø med grøntarealer og lekeplasser, og fellesrom til hobby og samlinger blir mer vanlig.
Tilgangen på butikker og servicetilbud innvirker også på bokvaliteten. Til tross for nye tomter er ikke den offentlige kommunikasjonen god nok enda.
Selv om Usbls nye boligprosjekter ligger innenfor bygrensene, er det et stykke til butikker og servicetilbud i Oslo sentrum. Nærbutikken er ofte lokalisert i midlertidige brakker. På 1960- og spesielt 1970-tallet skulle dette endre seg.
På 60-tallet får nordmenn høyere levestandard og forskjellen på fattig og rik blir mindre. Fram til nå har det vært regulert rasjonering på biler, men ikke lenger. Vaskemaskiner og kjøleskap blir mer og mer vanlig i alle hjem. Stadig flere husmødre får arbeid utenfor hjemmet.
Folk ønsker seg praktiske og funksjonelle romløsninger. Midtpunktet i hjemmet blir flyttet fra spisestuen til TV-apparatet. Badene er enkle og lite påkostede. Kjøkkenet er ofte innebygd med skap, skuffer og benker som går i ett med veggene.
Etterkrigsbarna gjør opprør
Etter noen år med nedgang i antall boligsøkende medlemmer, øker antallet medlemmer som trenger bolig igjen utover på 1960-tallet. Nå kommer det store kullet med etterkrigsbarn ut i et trangt boligmarked. De 100-200 leilighetene som står ferdig hvert år, er ikke lenger tilstrekkelig for å holde tritt med medlemsveksten i Usbl.
Samtidig er det et opprør mot det materialistiske i samfunnet og mot velstanden fra oppveksten.
Upopulært med masseutbygging
Ungdomsopprøret har nådd boligutviklingen. Kritikken mot masseproduksjon av boliger er økende på 60-tallet. Begrepet brukermedvirkning blir stadig mer gjeldende, og dette påvirker også Usbls boligutvikling.
Det store tempoet i industrialisert boligutbygging gir mange motforestillinger. Folk og politikere ønsker mer variasjon i boligmassen og bomiljøet. I tillegg vil beboerne ha servicebedrifter og butikker i nærmiljøet. Og når bydelene heller ikke har arbeidsplasser, blir områdene betegnet som sovebyer.
Krav om demokrati, medvirkning, kollektive løsninger og et godt bomiljø blir med inn i 1970-tallet og påvirker Usbls «way of life».
Bedre bomiljø
Kritikken mot arkitekter og boligutbyggere er kraftig på starten av 1970-tallet. Levende nærmiljø er kravet, og dermed får bomiljøet mer fokus. Folk skal ikke bare ha en god bolig for pengene, de skal også trives. Boservice og nærmiljø er viktige elementer når nye Usbl-boliger planlegges og bygges ut på 1970-tallet. «Det menneskelige element» skulle tas med når nye boliger ble utviklet og prosjektert.
I 1973 blir bomiljøfondet etablert for å bidra til gode bomiljø - et arbeid som skal skje utenpå det som blir regnet som vedlikehold. Miljøfondet skal styrke det interne fellesskapet i boligselskapene.
Sameie og nærsenter på Lindeberg
Når utbyggingen på Lindeberg i Oslo blir satt i gang, er de nye tankene med. Bilfrie områder hvor barna kan leke trygt, blir vanlig. På Lindeberg blir det innført en desentralisering av forvaltningen av borettslagene og boligområdet. Ved hjelp av Usbl blir det opprettet et sameie som har ansvar for å bygge et nærsenter med servicesentral med vaktmestertjeneste. Sameiet skal også sørge for utbygging av parkeringshus og parkeringsplasser.
Nærsenteret på Lindeberg får både nærbutikk, kiosk og et helse- og sosialsenter. I tillegg står en ungdomsklubb klar for innflytterne.
Fra blokker til småhus
Omleggingen fra betongbaserte ferdigmoduler og blokkbebyggelse, til småhus tett i tett, gjør at Usbls rolle som entreprenør er på vei til å avsluttes. Tiden med datterselskap som har gjort Usbl i stand til å være med gjennom hele byggeprosessen, er over.
I 1979 har Usbl blitt et boligbyggelag. Prosjektene blir nå utført ved at Usbl som byggherre innhenter anbud fra private entreprenører.
Samtidig strammer myndighetene inn på subsidier til boligutbygging, erstattet av krav til egenkapital. Tomtemangelen er fortsatt stor. Også kravet til andel småhus og dermed mindre arealutnyttelse, øker. Det medfører at innskuddene går kraftig opp for nye boliger.
Hjelp til innvandrere
En ny gruppe i befolkningen, spesielt i Oslo, har vanskelig for å komme inn i et trangt boligmarked på slutten av 1970-tallet. Det fører til et samarbeid mellom myndighetene og Usbl. Selskapet for innvandrerboliger, SIBO, blir startet i 1976 nettopp for å ivareta boligsøkende innvandrere uten ansiennitet, og dermed uten mulighet for å skaffe seg bolig gjennom medlemskap i Usbl eller OBOS. Mange ender opp i Oslos dårlige strøk med byens dårligste boliger.
Leilighetene Usbl forvalter for SIBO, blir kraftig fornyet. Deretter blir leilighetene og eiendommene gjort om til borettslag tilknyttet Usbl.
SIBO fordeler leilighetene både til innvandrere og norske søkere.
I årene framover vil andelen borettslag i Usbl, opprettet etter initiativ fra SIBO, øke kraftig.
Starten på 1990-tallet blir preget av økonomisk krise og økt arbeidsledighet. Men heldigvis skal ting bli til det bedre i AS Norge dette tiåret. På 90-tallet ser man også en gryende bevissthet rundt bærekraftig boligbygging.
Krisestart!
Starten av 1990-tallet preges av kriser og omstillinger innen boligmarkedet som opplever et realt krakk. Boligrenten er skyhøy og påvirker selvfølgelig boligmarkedet i stor grad. Samtidig er oljeprisene på et bunnivå og verdien på eldre leiligheter i Oslo har falt så mye som 30-50 prosent.
Usbl sitter med nye, usolgte leiligheter på Granbergsfeltet på Søndre Nordstrand i Oslo. Rentekostnadene fortsetter å fly, og noe må gjøres. Usbl må tilpasse seg og begynner å jobbe mindre med produksjon av nye boliger, og mer med forvaltning av det som allerede er bygget.
Usolgte boliger, eiendommer og tomter blir solgt for å frigjør midler. Og samtidig må Usbl si opp flere ansatte.
De som nylig har kjøpt seg bolig, kommer ekstra dårlig ut. Og mange nyetablerte borettslag må i gjeldsforhandlinger med bankene.
Det er ikke bare Usbl som sliter. De tøffe tilstandene gjør at Stortinget i 1992 bevilger 100 millioner til boligbyggelag med store økonomiske problemer. Samtidig synker både tilliten til Usbl og medlemsmassen.
Fra selvkost til egenkapital
Nå blir fokuset flyttet over på eksisterende boligmasse. Og det jobbes med å få ettergitt gjeld.
Administrasjonen i Usbl har vært gjenstand for mye kritikk med hensyn til pengebruk og finansiering av boligprosjekter. Omstillinger og nye måter å finansiere boligprosjekter på, blir vedtatt.
Usbl går bort fra prinsippet om selvkost etter nærmere 50 år. Selvkost betydde rett og slett at boligkjøper betalte summen som var brukt for å bygge boligen, uansett stipulering av priser som var angitt i prospektene.
Nå skal det jobbes for å få mer egenkapital til bygging av boliger. Og endelig, i 1994 snur utviklingen til det positive for både Usbl og boligeiere. Omsetningen og prisene på Usbl-boliger går kraftig opp, og lagets økonomi er på bedringens vei. På tre år klarer Usbl å øke egenkapitalen fra negativ til 12,5 millioner kroner.
Likevel: Mye er ikke lenger som før, med juridiske og økonomiske endringer i rammebetingelser.
Usbl legger utbyggingsprosjekt i et eget aksjeselskap som eksisterer den dag i dag: Usbl Utbygging AS. Skulle det komme en ny krise, vil det ikke gå utover hele boligbyggelaget.
Et fond mot tap på usolgte leiligheter blir opprettet.
Størrelsen på nye boligprosjekter blir skalert ned og forhåndssalg innført. Nå skal potensielle kjøpere til nye boligprosjekt kartlegges før det blir gjort et eneste spadetak.
Konkurransen om nye tomter for utbygging blir konkurranseutsatt. Det fører til at Usbl begynner å samarbeide med andre utbyggere. Det viser seg å bli en vinn-vinn situasjon som både reduserer risiko og bygger ny kompetanse hos samarbeidspartnerne.
Miljø og økologi i fokus
Boligmarkedet tar seg kraftig opp gjennom 1990-tallet, og nå blir innsatsen rettet mot prosjekter som var lagt på is tidligere. Noen av disse blir videreutviklet, men med tanke på bærekraftighet og økologi.
Nå skal miljøprofilen i borettslagene endres, og Usbl ligger allerede i forkant. Usbl’s miljøfond har rullet og gått siden 1973. I 1998 er miljøfondet på hele 1,5 millioner kroner, til stor glede for mange Usbl-tilknyttede borettslag.
1990-tallet inneholder også flere løft for miljøet. I 1997 blir prosjektet “Grønne borettslag” etablert i samarbeid med Miljøheimevernet hvor blant annet kildesortering er et viktig tiltak. Og allerede i 1998, året da Usbl feirer 50 år, blir boligbyggelaget nominert til to internasjonale grønne priser for sine energieffektive boligprosjekt på Klosterenga i Oslo.
Flere fordeler for Usbl-medlemmer
Forkjøpsretten har alltid vært den viktigste medlemsfordelen i Usbl. Men på slutten av i 1998 kommer flere medlemsfordeler på plass, blant dem billigere strøm for borettslag og sameier, gunstige vilkår på lån i Postbanken og gode tilbud på innboforsikring.
Mye av bygningsmassen i Usbl-tilknyttede borettslag er klar for rehabilitering, og særlig baderommene blir prioritert. For å gjøre det effektivt og rimeligere for borettslagene, utvikler Usbl felles baderomsrehabiliteringer.
På 2000-tallet er arbeidsledigheten generelt lav, og folk flest har god råd.
Men i boligmarkedet, spesielt i tettbefolkede strøk og byer, stiger prisene kraftig over kort tid, og det blir stadig vanskeligere for unge mennesker, uten egenkapital, å kjøpe bolig. Prisene er høye og antallet boliger til salg er for få. Det fører til at mange ser nytten av å være medlem i et boligbyggelag. Forkjøpsretten på både nye og eksisterende boliger blir en viktig medlemsfordel for mange boligkjøpere.
Oppgangstider og fusjoner
De siste 20 årene har Usbl hatt mulighet til å styrke sin posisjon som ett av landets største boligbyggelag. Antallet medlemmer er over 100.000 og Usbl forvalter ca. 1.600 sameier og borettslag på Østlandet.
Den kraftige økningen skyldes både nye innmeldte medlemmer og fusjoneringer.
I årene 2009 til 2012 fusjonerer Nittedal BBL, Horten BBL, Holmestrand og Omegn BBL, Sandefjord Boligbyggelag, Follo BBL, Lillehammer og Omegn BBL og Lier BBL med Usbl - som plutselig får 12 kontorer og 290 ansatte rundt om på Østlandet.
Selv om Usbl ikke er utbygger for alle borettslag og sameier de forvalter, har medlemmene nå forkjøpsrett på over 90.000 boliger.
Storbysamarbeidet
I tillegg til fusjoner med boligbyggelag på Østlandet, gjør også Usbl samarbeidsavtaler med boligbyggelag i andre deler av landet i 2008.
Blant boligbyggelagene som tar kontakt er Trondheim og Omegn BBL (Tobb), Tromsø BBL (senere Bonord), Vestbo fra Bergen og Stavanger BBL (senere Bate).
Etterhvert blir også BOB fra Bergen, Bodø BBL (senere Nobl) og Sørlandet BBL med i Storbysamarbeidet.
Klare Finans (tidligere BBLFinans) etableres og blir en suksess når det kommer til innkreving av felleskostnader i boligbyggelagene.
Fra havn til boligperle
Mange nye byggeprosjekter skjer utenfor Oslo, men Usbl er også med på å utvikle en del av Oslos gamle industriområder til attraktive bosteder nær sentrum.
I 2007 blir en tomt på 38 mål i Bjørvika i Oslo kjøpt. Havneområdet Sørenga er planlagt til ca 1.000 boliger, attraktivt beliggende ved vannkanten i Oslo sentrum, og Usbl er med som en av aktørene. Usbl-medlemmene får forkjøpsrett på ett av de i alt åtte byggetrinnene på Sørenga, som har en av Oslos mest populære badeplasser.
Nybygging og mer boligforvaltning
Veksten i Usbl fortsetter utover på 2000-tallet. Og mye av veksten skyldes fusjonene med boligbyggelag utenfor Oslo. Boligforvaltning har blitt et viktig kjerneområde for Usbl, i tillegg til nybygging som alltid har vært på toppen av listen.
Et stadig økende antall boligsameier, boligaksjeselskap og frittstående borettslag har Usbl som forvalter. Boligforvaltning i Usbl omfatter både forretningsførsel, men også rådgivning rundt drift og økonomi for å sikre godt vedlikehold, gode bomiljø og en sunn og robust økonomi. Økt salg av forvaltningstjenester gir en sterk vekst i Usbl.
Før antallet fusjoneringer skjøt fart, forvaltet Usbl 16.709 boliger som fordelte seg på 257 ulike boligselskaper. Etter fusjonene forvaltet Usbl ca 47.000 boliger i 1.230 boligselskap. I dag (vår 2023) forvalter Usbl over 1700 borettslag og sameier.
Nå blir det også lagt stor vekt på å effektivisere drift og samarbeide på tvers, noe som gir Usbl-tilknyttede sameier og borettslag fordeler, for eksempel ved gjennomføring av vedlikeholdsprosjekter.
Også vaktmester- og håndverkertjenesten i Usbl blir organisert på en mer effektiv måte. I dag får boligselskap tilknyttet Usbl tilbud om hjelp gjennom Usbl Boservice.
Stadig flere medlemsfordeler
I de senere årene har antallet medlemsfordeler i Usbl økt kraftig. Forkjøpsretten er fremdeles viktigst, men også rabatter innen mange ulike områder er å finne blant godene. Med en stor medlemsmasse har det vært mulig å fremforhandle gunstige ordninger innen strøm, forsikring og eiendomsmegling. Men også innen byggevarekjeder, kultur, interiør, reise og andre tjenester, kan Usbl-medlemmer nyte godt av bonuser og rabatter.
Også utleie av utleieboliger er blitt en viktig del av Usbl og virksomheten styres av Usbl Eiendom. Medlemmer i boligbyggelaget har førsteretten på utleieboligene som følger ansiennitetsregler.
Deling, grønne verdier og fremtiden
Bærekraftig boligbygging og drift, miljøsertifiserte Breeam-boliger, bildeling og gratis utlån av sportsutstyr er noen av tjenestene mange Usbl-borettslag nå tilbyr. Usbl er både et Miljøfyrtårn og medlem av Grønn Byggallianse.
Bomiljøfondet som ble etablert i 1973 lever i beste velgående den dag i dag.
Frem til 2020 har Bomiljøfondet gitt midler til tiltak som skal fremme delingsøkonomi, bedre bomiljø og uteområder for sosiale aktiviteter og arrangement. Nå skal midler gå til ulike klimatiltak i bomiljøet.
Fremover er Usbl fortsatt opptatt av at det som bygges skal være bærekraftig, men samtidig at vi skal ta vare på det som allerede er bygget.
Usbl startet med tanken om å skape noe i fellesskap, samhold og dugnadsånd. Disse verdiene lever videre i dag og inn i de neste tiår.
Kilder: Pionér i 50 år – Usbl fra selvbygging til økologi 1948-1998, snl.no, DNB eiendom, nrk.no/livsstil, Usbl i endring (Knut Sannem)