– Ta kontakt med banken, enten du er førstegangskjøper av bolig, vil selge hus og downsize til leilighet, eller ha ny bolig etter samlivsbrudd, sier avdelingsleder Tor Henrik Teigen hos DNB. Her gir han deg oversikten over hva du bør vite før du går på visning, før du tar opp boliglån og generelt gode råd som gjør deg til en bedre låntaker.

Er finansieringsbevis det samme som boliglån? 

Om du kjøper din aller første bolig, eller du skal bytte bolig, trenger du et finansieringsbevis før du blir med på budrunder. Dette er ikke det samme som boliglån, men en slags forhåndsvurdering banken gjør, og som viser hva du kan få av lån. 

– Finansieringsbeviset oppgir hva du maks kan gi for boligen. Men ikke gå så høyt ut med hva som er maksbeløpet ditt i budrunden, her kan du muligens gjøre en god deal, tipser Tor Henrik. 

Han oppfordrer deg som er på boligjakt, om å ha beviset klart før du går på visning.

– I Oslo ser vi at ting skjer veldig impulsivt. Folk kan se et visningsskilt på vei til kafeen en søndag og går plutselig på visning i en leilighet. Da er det lurt å ha finansieringsbeviset klart før du går i budrunder neste dag. Husk at et bud på en bolig, er bindende. Så før budrunden er det viktig å vite hvor høyt du kan gå i pris. 

Enkel og rask søknad om finansieringsbevis

Det tar ikke lang tid å få ordnet et finansieringsbevis. Det gjør du digitalt, og det går som regel raskt fra du søker til du har beviset i orden. Et finansieringsbevis er som regel gyldig i tre måneder.

– Men hvis det skulle skje endringer i din økonomi, hvis du mister jobben, eller du får tilgang på mer egenkapital, bør du fornye finansieringsbeviset før de tre månedene har gått, sier Tor Henrik og tilføyer: 

– Om du ikke har fast jobb, kommer den gode rådgiveren i banken inn i bildet. Om du har vilje og betalingsevne, vil det ordne seg. Det samme gjelder for deg som tidligere ikke har hatt helt kontroll på økonomien. Alle kan gjøre feil. Viser du at du har tatt kontroll på økonomien din, og snudd det negative til det positive, teller det mye, sier han.

Boliglånsforskriften, stresstest og egenkapital

Etter at du har vært på visning og vunnet budrunden, er tiden inne for å kontakte din rådgiver og ferdigstille lånedokumentene. I en lånevurdering må banken ta hensyn til gjeldende boliglånsforskrift fra myndighetene.

– Det er ikke bankene som bestemmer hvor mye du og jeg kan få i boliglån. Boliglånsforskriften (utlånsforskriften) og stresstesten styrer utlånskravene og rammene for lån for alle banker, forteller Tor Henrik Teigen fra DNB.

Utlånsforskriften bestemmes av myndighetene. Den legger rammene for hvordan bankene gir lån til bolig og hvor mye egenkapital du må ha. I dag må du ha minst 15 prosent av kjøpesummen i egenkapital, for å få lån til bolig. 

Etter nyttår kom det en endring i utlånsforskriften som gir bankene økt handlingsrom for å hjelpe de unge inn på boligmarkedet. Dette innebærer at kravene til stresstesten av låntakernes økonomi senkes fra 5 prosentpoeng til 3 prosentpoeng. I tillegg opprettholder bankene fleksibilitetskvoten som gjør det mulig å bruke handlingsrommet i kvoten til å prioritere unge.

– Men det aller viktigste en rådgiver i banken gjør, er å spørre om hva som er viktig for akkurat deg. Det er jo fint å ha råd til å gå på kino, en god middag, konsert osv. Du skal jo kunne leve litt ved siden av å ha boliglån, sier Tor Henrik.

Mulighetsrom for avvik i egenkapital ved kjøp av bolig

For deg som ikke har alt av egenkapital på plass, finnes det løsninger. 

– I dag er foreldrenes økonomi i for stor grad bærebjelken for unges boligetablering. Og her har vi et mulighetsrom. I tilfeller hvor man har mulighet til å betjene lånet, men ikke tilstrekkelig egenkapital, kan vi avvike kravene til egenkapital. At unge trenger hjelp fra foreldrene er en utvikling vi i DNB vil bidra til å endre. Derfor har vi Ung-milliarden som vil hjelpe flere unge med å realisere boligdrømmen. En milliard i halvåret benyttes i saker der DNB bruker fleksibilitetskvoten i utlånsforskriften når det gjelder kravet om egenkapital.   

Bankene har et såkalt mulighetsrom som også er politisk styrt. Dette gir oss muligheten til å avvike kravene til egenkapital i noen tilfeller, forteller rådgiveren fra DNB. Mulighetsrommet for bankene varierer geografisk. I Oslo ligger det på åtte prosent, og i landet for øvrig stort sett 10 prosent. 

– Vi bruker mulighetsrommet for at man skal klare å strekke seg lengre, for eksempel hos unge, i tilfeller med samlivsbrudd, eller om du er frilanser uten fast jobb, forklarer han.

Selv om mye informasjon rundt boliglån innhentes digitalt, mener Tor Henrik at det er viktig å ta en telefon til banken. 

– Selv om du kanskje ikke har egenkapitalen som kreves, kan samtalen føre til gode løsninger både du og banken kan leve med. Det er viljen det kommer an på. Selv om du ikke har alt av egenkapital, vil noe oppsparte penger vise at du vil klare de økonomiske forpliktelsene. Alt er bedre enn null prosent, sier avdelingslederen fra DNB.

Bruk av kausjon

En del boligkjøpere må ha hjelp fra foreldre eller andre for å få råd til drømmeboligen. Selv om man kan få hjelp i form av rene pengegaver eller forskudd på arv, er det primært to måter å bistå på: Å gå inn som realkausjonist og/eller medlåntaker. 

1. Ved mangel på nok egenkapital, kan man få hjelp av en realkausjonist. Dette er ofte foreldre som kommer inn og gjør at boligkjøper kan ta opp lån med sikkerhet i deres bolig. Det er verdt å merke seg at dette hjelper på egenkapitalkravet, men ikke på hvor mye du får i boliglån.
   
   
2. Ønsker du et høyere lån enn hva inntekten din gir adgang til, kan en medlåntaker bidra. I motsetning til en realkausjonist som gir banken garanti for en del av lånet, vil en medlåntaker være ansvarlig for hele lånet på lik linje som låntaker gjennom hele lånets løpetid.  Vær obs på at om du går inn som medlåntaker, vil det spise av egen låneevne.

Snakk med banken før du går inn som kausjonist og/eller medlåntaker

– Det er lurt å prate med banken før man bestemmer seg for å gå inn som kausjonist og/eller medlåntaker. En god rådgiver vil stille spørsmål og forsikre seg om at kunden har forstått hva ansvaret innebærer, sier Tor Henrik.

– Vi opplever at det ofte er en sønn eller datter som tar med foreldre på møte med banken. Da er det viktig for oss å få fram at man er ansvarlig til lånet eller kausjonen er nedbetalt, understreker han.

Ha et godt forhold til banken din

Hva skjer med boliglånet om man plutselig blir ufør, eller ved en skilsmisse. 

– Banktjenester generelt må være sømløse og digitale, men den dagen du trenger det, må du kunne sette deg i en posisjon som gjør at du kan møte de økonomiske utfordringene. Vi er her for deg hvis det skulle skje store endringer i livet. Da er det bra å ha god kontakt med banken din. Vi skal se det langsiktige bildet og har mulighet til å gå utenfor rammene. Vi vil tross alt hjelpe og gi lån til riktige folk, sier Tor Henrik Teigen.  

Gode tips for deg som skal på visning

– Jeg opplever at mange kommer på visning uten å ha lest prospektet. Om du ikke leser alt, så gå i hvert fall gjennom tilstandsrapport og egenerklæring, tipser Sandra Lindeland Knudsen fra DNB Eiendom.

Hun råder boligkjøpere til å være litt forberedt, så vet du mer om boligen og hva du vil se etter på visning. Noter gjerne ned spørsmål du vil stille på visningen.

– Ting kan se ille ut i tilstandsrapporten, men så er det ikke så skummelt som det så ut. For eksempel kan et bad ha tilstand 2, men kan holde i 5-15 år til. Og en leilighet fra 1890 er beboelig selv om vegger og gulv naturligvis er skjeve og kanskje får tilstandsgrad 3 sammenlignet med nye leiligheter. Her kan du spørre megler, sier Sandra.

– Før du går på visning, kan du jo også sjekke lokaliteten. Ligger boligen ved en trafikkert vei, er det ikke sikkert det er noe for deg, og da kan du spare deg tiden du ville brukt på visning, sier hun. 

Hva om prisantydningen er for høy?

– Gå alltid på visning. Det er da du kjenner om boligen er riktig for deg, eller ikke. Og selv om den ligger på en prisantydning som er rundt din maks, er det fortsatt mulig å få den, sier Sandra.

Men ikke forvent at alle boliger skal gå under antydning i et marked som er litt tregere, for vi priser boligene etter svingninger og situasjonen i markedet, sier eiendomsmegleren fra DNB. 

Gode spørsmål når du kommer på visning

– Noter ned spørsmål før du møter opp på visning, men det kan være lurt å sende megler spørsmål på forhånd slik at vi har et svar til deg når vi møtes, sier Sandra. Her er noen eksempler på spørsmål du kan stille på visning eller sende megler før visningen:

Er det planer i sameie eller borettslag som vil påvirke felleskostnader. Slike ekstrautgifter kan påvirke hva du kan gi av bud.

• Hvorfor flytter boligselger?
• Hvordan har det vært å bo her?
• Hvordan er solforholdene i leiligheten og når er det sol på balkongen/uteplassen?
• Lydforhold i hverdagen: Er det lytt mellom etasjene?
• Hvis det er skjeggkre i boligen, hva har styret gjort med det?
• Er det planlagt utbygginger av noe slag eller andre tiltak i nærområdet?

– Ingen spørsmål er dumme. De gir deg bare enda mer kontroll på hva du eventuelt kjøper, sier Sandra.

Forbered deg før budrunden

– Finansieringsbeviset må være i orden for å få akseptert bud. I tillegg bør du ha en grense på hvor langt du vil strekke deg før budrunden er i gang for fullt, sier Sandra.

– Mange er skeptiske dersom de ser at det ikke kommer inn bud på boligen. Har du kommet forberedt på visning og har lyst på boligen, er det ikke skummelt å by. Hvorfor skal du vente på konkurranse dersom du er så heldig å få sjansen til å by alene og uten konkurranse? Kanskje du til og med får boligen under prisantydning, sier megleren.