Om vinteren er jobben med å sørge for rydding av is og snø fra tak, en av styrets viktigste oppgaver.

Takras med snø kan være heftig nok. Raser det isklumper fra taket og treffer noen på fortauet under, kan følgene bli fatale.

Utbygging av loft med mangelfull isolering i skråtak og stadige temperaturendringer, er vanlige årsaker til at snøen på taket smelter og fryser til is. Her har gårdeieren, for eksempel borettslaget eller sameiet, ansvaret for å forebygge og forhindre rasulykker.

Her gir advokat Magnus Bryn Løberg ved advokatkontoret i Usbl, svar på 7 viktige spørsmål styret i borettslag og sameier bør merke seg rundt ansvar for rydding av is og snø fra tak.

1. Hva slags ansvar har borettslag og sameier for rydding av is og snø fra tak?

– Som gårdeier har borettslag og sameier ansvaret for å vedlikeholde eiendommen og holde den i slik stand at man unngår skader på personer eller ting.

Dersom noen skader seg som følge av at snø eller is faller ned, kan boligselskapet bli økonomisk ansvarlig. Ansvaret som hviler på boligselskapet, er strengt. Dette har sammenheng med et stort potensial for skader, forteller Magnus Bryn Løberg.

I tillegg til å være erstatningsansvarlig ved ulykker som følge av takras, kan også unnlatelse av å fjerne snø og is fra taket være straffbart. I følge blant annet lokale politivedtekter har gårdeier plikt til å forebygge slike farer.

2. Hva slags konsekvenser kan et takras få for et boligselskap? 

– Sameiet eller borettslaget kan som gårdeier bli holdt erstatningsansvarlig dersom det har opptrådt uaktsomt. Boligselskapet kan altså bli holdt økonomisk ansvarlig for det økonomiske tapet som kan følge av skader hos den som rammes av takraset, sier advokaten fra Usbl.

For å finne ut om en handling, eller unnlatelse, er uaktsom, gjøres det en konkret vurdering av følgende: Er det handlet i strid med kravet til forsvarlig opptreden i tilsvarende situasjon?

Her vil det være relevant å se på hva som er vanlig rutiner for tilsvarende bygg med hensyn til forebygging av farer ved snø og is på taket.

– Som tidligere nevnt kan boligselskapet også bli holdt strafferettslig ansvarlig for ikke å ha gjort nok for å forhindre rasulykker med is og snø fra bygninger. Brudd på dette kan derfor også danne grunnlag for en påtalemessig reaksjon mot sameiet eller borettslaget, forklarer han.

3. Er det tilstrekkelig å sette opp skilt om fare for takras? 

– I politivedtektene i de fleste kommuner står det at boligeier straks skal sette opp avvisere og fareskilt når det er fare for ras av is og snø fra bygninger der folk ferdes. Men det er ikke tilstrekkelig å sette opp et skilt, understreker advokat Magnus Bryn Løberg. 

– Boligselskap, slik som sameier og borettslag i Usbl, må fjerne snø og is, forebygge rasfare og gjennomføre jevnlige inspeksjon. Gjennom rettspraksis er det lagt til grunn at gårdeier har en slik inspeksjonsplikt. Brudd på denne inspeksjonsplikten kan danne grunnlag for straffeansvar, forteller han.

4. Hva innebærer inspeksjonsplikten for borettslag og sameier?

– Høyesterett har i Rt 2013 s. 312 uttalt at inspeksjonsplikten er et utslag av en alminnelig plikt om ikke å utsette andres liv og eiendom i fare.

Om inspeksjon uttalte Høyesterett at det må forventes at det må tas hensyn til bygningens utforming og beliggenhet, samt værforholdene til enhver tid.

– Borettslag og sameier må derfor undersøke om det er fare for ras. Boligselskapet må også forsikre seg om at bygget er i en slik teknisk tilstand at risikoen for snøras er så liten som mulig, for eksempel ved at det er montert snøfangere der det er rasfare, forklarer advokaten.

5. Borettslag og sameier med vaktmestertjenester: Hvem er ansvarlige ved ulykker grunnet takras?

– Det kan ha mye for seg å sette ut oppdraget til en ekstern leverandør, men da bør styret forsikre seg om at den som gjør jobben, har kvalifikasjonene og kompetansen som skal til.

For selv om arbeidet blir satt ut til en ekstern tjenesteleverandør, betyr det ikke nødvendigvis at boligselskapet går fri for ansvar, advarer Magnus Bryn Løberg. Hans råd til styret er at de har en aktiv holdning blant annet når det kommer til rutiner for inspeksjon og rapportering.

– Det anbefales også at styreleder i sameie eller borettslag dokumenterer kontakten med den eksterne leverandøren av isrydding, sier han.

6. Hva bør man tenke på for å forebygge ulykker og sikre mot takras?

– Bruk av varselskilt og avvisere er ikke nok. Styret bør, som nevnt, gjennomføre jevnlige inspeksjoner og iverksette tiltak som forebygger rasfare. Dette vil blant annet innebære å fjerne snø og is, og montere snøfangere der det er rasfare, sier advokaten.

7. Hva kan advokatkontoret i Usbl hjelpe til med dersom ulykken er ute?

– En del styrer er kanskje ikke klar over ansvar de har for isdannelser på takene i borettslaget eller sameiet. Et enkelt ras kan få svært alvorlige konsekvenser. Det er derfor viktig at styrene tar dette på alvor. 

Det er naturligvis best å komme til oss før ulykken er ute. For å hindre skader på personer eller ting, og dermed at boligselskapet havner i ansvar, er det viktig å ha gode rutiner. Advokatkontoret i Usbl kan bistå med rådgivning rundt dette, herunder om oppfølging, tilsyn og kontroll er god nok, sier Magnus Bryn Løberg. 

– Dersom ulykken først er ute, og boligselskapet får et krav mot seg, kan vi selvsagt også bistå. Det er i så fall viktig at dere kommer til oss raskt, understreker advokaten.

Er borettslag og sameier ansvarlig for snørydding og strøing av fortau? 

– De fleste lokale politivedtekter har også regler om dette. Boligselskapet må derfor sjekke med egen kommune hvilke regler som gjelder, eller i de lokale politivedtektene, forteller Magnus Bryn Løberg.

Han tilføyer at i tillegg til bøter kan gårdeier bli erstatningsansvarlig for eventuelle skader folk pådrar seg på eiendommen.

– Det er særlig hvor en faren for uhell og ulykker er stor, og hvor eventuelle skader lett kunne vært unngått, at man kan komme i ansvar, sier han.