For å lykkes med akkvisisjon, kreves god ekspertise, og hos Usbl jobber et team med tre prosjektledere som er spesialister innen akkvisisjon – anskaffelse av tomter.

Det ligger mye arbeid og innsats i å få tak i egnede tomter til kommende byggeprosjekt, for konkurransen om de gode eiendommene til boligutvikling er hard.

Akkvisisjon viktig for boligutviklingen

– Tilstrekkelig med tomter må til for å øke boligbyggingen, sier prosjektleder innen akkvisisjon, Henriette Aaberg-Hansen. Sammen med kollegene og prosjektlederne Ole Johnny Bråten og Stein Kristoffersen jobber hun med mange tomter parallelt for å sikre at Usbl’s boligutbygging ikke stopper opp.

Hun og de to kollegene i akkvisisjonsavdelingen må være Usbl’s mest tålmodige og positivt innstilte arbeidslag! For arbeidstimene er mange og veien er lang og ofte kronglete for å få tak i en god tomt for boligbygging.

– Vi lever med prosjektet i lang tid. Vi vil gjerne vinne det, men taper jo ofte. Da tillater vi oss å være skuffet en dag, før vi går videre, sier Stein Kristoffersen.

Tøffere konkurranse om tomter

Billige tomter gjorde at man tidligere kunne bygge prisgunstige boliger, men fra 1977 var det slutt på rimelige tomter til boligbygging i Oslo. Da begynte Oslo kommune å selge tomter til markedspris til utbyggere. 

Dessuten er det ikke lenger flust av områder til boligbygging. Det kan ta år med mye arbeid og lange prosesser for å få kjøpt passende eiendommer for utbygging av nye Usbl-boliger.

Strategien til Usbl’s spesialister innen akkvisisjon, er å kjøpe et visst antall eiendommer per år. Det gjelder nemlig å ikke gå tom for tomter, men å hele tiden ha en reserve av eiendommer.

– For å sikre en jevn produksjon av boliger, trenger vi å ha en god størrelse på det vi kaller tomtebanken, sier Ole Johnny Bråten.

Geografiske forskjeller 

Akkvisisjon av nye boligtomter foregår ulikt i og utenfor Osloområdet hvor konkurransen om eiendommer er svært hard.

– Det er rift om de attraktive tomtene, sier Ole Johnny, som jobber med akkvisisjon i områdene Oslo, Romerike, Hadeland, Follo, Østfold og Innlandet.

Henriette jobber mest med områdene Vestfold, Telemark og Østfold. Der har hun mange kontakter fra tidligere, og nettverket er nyttig for å drive oppsøkende arbeid i jakten på nye tomter.

– Vi blir kontaktet av både eiendomsbesittere og meglere, forteller Henriette Aaberg-Hansen.

Slik vurderes tomtene

Når en megler har tatt kontakt med akkvisisjonsavdelingen i Usbl, starter selve jobben. Tomtene vurderes etter mange kriterier:

• Ligger tomten nært nok et av Usbl’s lokalkontor?
• Hvor attraktiv er beliggenheten?
• Hvem vil være kjøper av eventuelle boliger her?
• Hva slags politiske føringer gjelder for området?
• Hva slags topografiske grunnforhold er det på eiendommen, for eksempel bekkedrag?
• Hva slags krav og planer eksisterer for området?

– Vi forholder oss til Regional plan for areal og transport. Der stilles det krav til hvor boliger kan bygges med hensyn til overordnede myndigheters miljøambisjoner.

Som eksempel er det i Lillestrøm kommune et krav om at 70 prosent av nye boliger skal bygges i sentrum. Resten skal fordeles på tre ulike tettsteder.

– Alle kommuner sine arealplaner med krav som styrer boligpolitikken, forklarer Henriette.

Sjekker kostnader og utgifter

Usbl har også sine egne sjekkpunkter og krav. For å gå videre i akkvisisjonsprosessen, må det være plass til å bygge minst 50 leiligheter. Skal det bygges rekkehus, er kravet til boenheter færre.

– Byggekostnadene har økt kraftig de siste årene, og dette medfører at selgers prisforventninger ikke alltid kan imøtekommes, sier Ole Johnny Bråten.

Akkvisisjonsavdelingen undersøker også om det vil komme utgifter ved siden av selve boligbyggingen:

• Vil det komme kostnader til infrastruktur fra kommunen?
• Hvilke andre kostnader kan komme utenom boligbyggingen?
• Hvor mye er salgbart areal?
• Hva slags boligvariasjon ønskes?

Når all informasjon er innhentet, plottes alle tall og opplysninger inn og det blir foretatt en analyse.

– Vi kartlegger muligheter og fallgruver. Det er ikke alle tomter vi regner på og går videre med, forteller Ole Johnny.

Ofte mange budrunder

Tomtene som går videre etter analyse og vurderinger i Usbl’s avdeling for akkvisisjon, lages det en såkalt businesscase.

– Her ser vi så langt vi kan fram i tid. Vi vurderer risiko og lager kalkyler. Ofte vil arkitekter hyres inn for å skissere muligheter på tomten. Så presenteres buisnesscaset for styret, forteller Stein Kristoffersen.

Et vedtatt prosjekt, må deretter inn i budrunder med selger eller megler.

– Det er ofte flere budrunder. Og dessverre er det sånn at mange andre enn oss strekker seg langt for å få tak i tomter, forteller Ole Johnny.

– I pressområder som for eksempel Oslo, er det vanskeligere å komme i posisjon enn utenfor området, understreker Henriette.

– Relasjoner er viktige, og vi er i relasjonsmøter med selger. Utenfor pressområdene er disse mer eksklusive, forteller hun.

Usbl sparrer også med andre utbyggere for eventuelt samarbeid. Det ble for eksempel gjort ved Tunkvartalet i Lørenskog der Usbl samarbeider med Peab Eiendomsutvikling.

Lang reguleringsprosess før bygging

Vi kjøper både ferdigregulerte og uregulerte områder. For eiendommer som er uregulerte, kan reguleringsprosessen ta lang tid, fra to til åtte år avhengig av kompleksiteten i reguleringen. Byggeprosessen tar ofte to til fire år

– Fra vi kjøper tomten til boligene er innflytningsklare, kan det ta alt fra fire til ti år, forteller Stein.

Reguleringsprosesser tar generelt lang tid fordi det er mange som skal høres og mene noe om planene for utbygging. Utsettelser er svært vanlig.

– Utsettelser koster, og det er sluttbrukeren, altså boligkjøperen, som må betale for det, sier han.