Du tror kanskje en leilighet er en leilighet, men det er faktisk en forskjell i hvordan man eier en leilighet. Både borettslag og sameier er trygge valg for deg som skal kjøpe bolig, men det er greit å være klar over forskjellene. 

Hva er andelsleilighet

En andelsleilighet vil si at man eier en del av et borettslag. Selve borettslaget eier eiendommen og bygningene, mens du som andelseier har borett der. 

Når et borettslag bygges, blir det delvis finansiert av et felleslån som tar sikkerhet i borettslagets eiendom. Resten finansieres av et innskudd som betales av boligkjøperen. Når du skal kjøpe en leilighet i et borettslag betaler du derfor et innskudd, pluss boligens andel av fellesgjelden. Pass derfor på at du ser på totalprisen, ikke bare innskuddet når du skal kjøre en andelsleilighet. 

Du betaler også en månedlig del av felleskostnadene som skal dekke renter og avdrag på fellesgjelden, men også faste kostnader som vaktmester, vedlikehold, strøm i fellesrom og offentlige avgifter. Når det er behov for det, kan borettslaget ta opp felles lån med pant i fellesarealene for å finansiere utgifter til vedlikeholdsarbeid.

Noen borettslag har en IN-ordning. Det betyr at du kan betale ned fellesgjeld sånn det best passer deg. 

Les mer om IN-ordning.

Andelsleilighet med høy fellesgjeld

Ettersom borettslag er delvis finansiert med et felleslån, er det ikke uvanlig at fellesgjelden er høy. Det betyr ikke at du bør styre unna. 

Fellesgjeld kan være gunstig grunnfinansiering, spesielt for unge nyetablerte. Det er fordi denne gjelden kan ha gunstigere betingelser enn hva en ung låntaker selv kan oppnå i banken. Men du bør være klar over at i borettslag med høy fellesgjeld, kan bokostnadene fort skyte i været når avdragene begynner å løpe. 

Sjekk om renten på fellesgjelden er bundet, og eventuelt hvor lenge. Det kan være borettslaget har bundet renten til et høyere nivå enn det du selv kan oppnå. 

Kan man leie ut en andelsleilighet?

I utgangspunktet har du begrenset mulighet til å leie ut boligen din i et borettslag. Generelt sier reglene at du må ha bodd i boligen i minst ett år før den kan leies ut. Du kan heller ikke leie den ut mer enn tre år om gangen. Unntaket er om du må flytte for en midlertidig periode, som for eksempel at du skal studere eller jobbe i en annen by.

Styret i borettslaget må godkjenne leietakere og utleieperioden. Leietakeren får samme plikter som deg og må følge reglene i borettslaget.

Hva er selveierleilighet

Solheimstunet i Lørenskog

En annen vanlig eierform er selveierleilighet gjennom et sameie. Det er i motsetning til borettslag ikke et selskap, men en sammenslutning av eiere. 

Her eier du en eierseksjon og en tenkt del av eiendommen i sameiet. Når du kjøper en selveierleilighet må du selv stå for hele kjøpesummen, siden boligene ikke er finansiert av en felles gjeld.

En annen vesentlig forskjell er at sameier ikke kan ta opp felles lån med sikkerhet i eiendommen. Det kan gjøre det vanskeligere for sameier å få finansiering til fellesarbeid eller vedlikehold. 

Selv om sameiet ikke har fellesgjeld, må du likevel betale felleskostnader. Dette skal dekke sameiets felles utgifter, som vaktmester, strøm og offentlige avgifter. De månedlige kostnadene i et sameie er gjerne lavere enn i borettslag, siden de ikke skal dekke gjeld og renter på samme måte. 

Det er også enklere å leie ut en leilighet i et sameie

Dokumentavgift

Som oftest når man kjøper bolig må man betale en dokumentavgift. Det kan kalles et eierskiftegebyr som man må betale til staten. Hvor høy denne avgiften er, kommer an på hva slags bolig du kjøper. Det er også stor forskjell mellom ny og brukt bolig.

Dokumentavgift andelsleilighet

En brukt bolig i et borettslag har ingen dokumentavgift. Med andre ord slipper du å tenke over denne kostnaden når du skal kjøpe bolig. 

Skal du kjøpe leilighet i et nytt borettslag er dokumentavgiften på 2,5 prosent av verdien på boligens andel i tomten.

Dokumentavgift selveierleilighet

For en brukt leilighet i et sameie må du betale 2,5 prosent av salgssummen til staten. Kjøper du derimot en ny leilighet i et sameie, betaler du kun 2,5 prosent av boligens andel av tomteverdien. 

Tips før du kjøper leilighet

1. Tenk over og vurder hva slags eierform som passer deg best. Er du ung og nyetablert? Kanskje en andelsleilighet er noe for deg. Planlegger du å leie ut? Da bør du vurdere et sameie. 

2. Les prospektet nøye. Sjekk fellesgjeld og fellesutgifter. Er det mulig å leie ut leiligheten? Er det noen som har forkjøpsrett?

3. Regn ut totalprisen før du legger inn bud. Husk at du i et borettslag må betale et innskudd i fellesgjelden i tillegg til kjøpesummen.

Usbl bygger både borettslag og sameier, sånn at du skal finne den boligformen som er riktig for deg hos oss. 

Vi er blant Norges største boligbyggelag og forvalter 1600 borettslag og sameier på hele Østlandet.