Akutt boligmangel var bakgrunnen for at boligbyggelaget ble startet i 1948. Etterkrigstidens unge selvbyggere slo seg sammen og gjorde en innsats på byggeplassen for å skaffe seg bolig. Dugnadsgjengen i Usbl er for lengst erstattet av fagfolk, men denne innledende fasen har satt et varig preg. 

– Vi har alltid vært opptatt av å skape gode boliger og bomiljøer, forteller Vera M. M. Houck, Usbl’s direktør for bolig- og prosjektutvikling.

Delingskultur

Uterommene er viktige samlingsarenaer i borettslagene.

– Jeg vil kanskje si at det er typisk for Usbl at vi tilbyr utearealer som fungerer for alle beboerne og i forskjellige situasjoner, sier Houck. 

– Å dele på godene er viktig for oss, det er vår opprinnelse og vårt nav. Vi er nå i gang med flere nyboligprosjekter der deling settes på kartet utover det vanlige. I Malerhaugveien på Ensjø og Gregers Kvartal på Løren, begge i Oslo, etablerer vi såkalte BUA. Der kan medlemmer, beboere og andre naboer låne og dele sports- og fritidsutstyr gratis. På Ensjø har BUA hele 75 m2. Vi er opptatt av deling, men også av å ivareta individuelle behov best mulig. Nå blir våre takterrasser og andre fellesarealer bookbare slik at de kan brukes til for eksempel et privat selskap eller en barnebursdag.

Klimaengasjement

Miljø er et annet tema som har vært viktig for Usbl opp gjennom tiårene. Bomiljøfondet ble etablert i 1973 for å fremme godt bomiljø i borettslagene, og Klosterengas Økologiboliger i Oslo gjorde Usbl til miljøpionerer på 1990-tallet. Og det er et stort engasjement rundt klimafokuset også i dag, understreker Houck. 

– For å redusere skadelige klimagassutslipp har vi besluttet å innføre Paris Proof-tiltak generelt i våre prosjekter, det vil si tiltak som gir bygg med lave klimafotavtrykk, forklarer hun og legger til at det forhåpentligvis vil bli enklere og dermed mer vanlig å bevare eksisterende bygg fremover. 

– Med vårt prosjekt i Storgata i Oslo sentrum erfarte vi hvor vanskelig det er å bygge om i stedet for å bygge nytt. Jeg tror mer kunne ha vært bevart hvis myndighetene hadde åpnet for litt mer fleksibilitet her, og dette er ønskelig. Det sier seg selv at det er krevende å oppjustere eldre bygg til dagens standard, men klimaregnskapet kan likevel bli bra ved å bevare bygget, understreker direktøren.

Positive bidrag

Houck er opptatt av at Usbl’s prosjekter skal bidra positivt til området de er en del av, og ikke ses separat fra sine omgivelser. Sørenga i Oslos havneområde er et godt eksempel i så måte. 

– Vi betalte et betydelig bidrag til Oslo kommune for hver kvadratmeter bolig vi bygde, og det finansierte et badeanlegg som vel de aller fleste kjenner til, sier hun. 

– Hvert prosjekt står i en større kontekst. For eksempel har Malerhaugveien og Gregers Kvartal flotte gang- og sykkelveier som kommer hele nærmiljøet til gode. Nordbygrenda på Lørenskog har også fått en fin tilknytning gjennom overordnet gang- og sykkelvei. Og Tunkvartalet på Lørenskog bidrar til en helt ny bydel.

Langvarige prosesser

Det som tjenes på et Usbl-prosjekt brukes i stor grad for å kjøpe tomter og utvikle nye prosjekter. Boligbyggelaget har en egen avdeling som ser etter tomter for nybygg og utleie for sine medlemmer, og Usbl gjennomfører prosjekter både alene og sammen med andre. – Vi har per dags dato rundt 2 000 boliger under utvikling og realiserer prosjektene så snart vi kan. Det er dessverre ofte langvarige prosesser før et prosjekt kan realiseres, sier Houck. 

Veien fra idé til innflyttingsklar bolig inkluderer mange faser og aktører. 

– Vi kjøper ofte tomter som må reguleres. Dette arbeidet er blitt mer og mer detaljert, og det stilles mange krav til et prosjekt. I dag tegner vi i prinsipp prosjektet i detalj mens vi samtidig jobber med reguleringen, forklarer hun.

 – Deretter trenger vi byggetillatelse fra myndighetene, må inngå kontrakt med entreprenøren som skal bygge, og så må vi selge et visst antall boliger før vi kan starte byggingen. 

Ikke overraskende tar det fort en del år før et prosjekt er i havn.

 – I tilfeller der det går raskt, tar det ett til to år, men vi har også tomter der det kan ta opptil åtte år før prosjektet er klart for salg. I tillegg kommer byggetiden som i mange tilfeller varer i halvannet år.

Nyskaping gjennom erfaring

Fremtidens boligprosjekter vil preges både av mulighetene som ligger i den enkelte tomten, behovene i samfunnet og til medlemmene på det tidspunktet, og ikke minst tidligere erfaringer. 

– Det som skiller oss fra mange andre utviklere, er at vi ser hele livsforløpet til et prosjekt siden vi forvalter det etter ferdigstillelse. Erfaringen med hva som fungerer i et prosjekt, bruker vi så i det neste. Og som boligbyggelag er vi ikke så avhengig av kortsiktig avkastning, men kan tenke langsiktig når vi kjøper tomter og utvikler prosjektene, sier direktøren.

Byene vokser, kollektivtransporten blir stadig bedre, det blir færre tomter ledig sentralt, og hjemmekontor er kommet for å bli. Derfor retter Usbl nå oppmerksomheten utover. 

– Vi har kjøpt mange tomter i randsonen med kort reisevei til byen, sier Vera M. M. Houck. 

En annen tendens i samfunnet er allerede en velkjent tanke for boligbyggelaget. 

– Jeg tror at vi kommer til å måtte dele mer på plassen, spesielt når det gjelder sentrale områder. Det er miljøvennlig og bra for lommeboken. Jeg synes også at det virker som om stadig flere mennesker er komfortable med å dele på godene, og det er veldig positivt. Som en organisasjon tuftet på deling, ligger dette helt i Usbl’s ånd.